La ley hipotecaria, conocida como Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019 (LCI) ha cumplido recientemente un año en plena vorágine del COVID-19. Pero, ¿cómo ha afectado esta normativa a los derechos de los consumidores? ¿Beneficia de igual forma a las hipotecas históricas que a las que se firman ahora? ¿Es una ley proconsumidor o probanca? Charlamos con tres de nuestras letradas sobre la aplicación de la ley, así como sus consecuencias.

“Pese a que esta ley se nos vendió como la panacea en defensa de los consumidores, tienes sus luces y sus sombras”

En Aliter Abogados hemos preguntado a nuestras abogadas especialistas en derecho bancario, ejecuciones hipotecarias y derecho de consumidores y usuarios su opinión sobre la Ley de Crédito Inmobiliario y como ven ellas el panorama en mitad de una pandemia como la provocada por el coronavirus. Charlamos con Jessica Marcos, Lucía Navarro y Mª José Alamar sobre el aniversario, agridulce, de una normativa que llegaba a España con tres años de retraso y envuelta en una gran polémica pero que aportaba más seguridad y transparencia en la firma de nuevos préstamos hipotecarios, tanto para el consumidor como para los bancos, pero ¿cómo ha afectado esta ley a las miles de ejecuciones hipotecarias que ya estaban en marcha?

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Jessica Marcos – Abogada

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Lucia Navarro – Abogada

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Mª José Alamar – Abogada

“Pese a que esta ley se nos vendió como la panacea en defensa de los consumidores, tienes sus luces y sus sombras. Ha aumentado los estándares de protección para la firma de las nuevas hipotecas involucrando de forma mas activa a otra figura importante como el notario. También, ha aumentado a 12 el número de cuotas acumuladas de impago antes de que el banco pueda iniciar acciones judiciales. Pero la sombra es que ha limpiado por ley y de cuajo 20 años aproximadamente de hipotecas que contenían una cláusula sexta bis nula de pleno derecho porque se facultaba a instancias de la entidad a dar por resuelto el contrato de préstamo hipotecario al primer impago. Esta cláusula nula de pleno derecho, como ha confirmado en reiteradas veces el TJUE, hacia que miles de hipotecas no se pudieran reclamar mediante un procedimiento de ejecución hipotecaria y el banco optara por otras vías mas largas y con más capacidad de defensa. Cosa que al banco no le convenían porque se llevaban a cabo con el cliente en “su casa”; de esta forma la ley y de forma retroactiva “limpio” con ayuda de la jurisprudencia del  tribunal Supremo en septiembre de 2019, todas esas ejecuciones hipotecarias que teníamos “amarradas y paradas” por una cláusula nula, provocando una sangría de reactivaciones, pese a que en ningún caso el consumido-cliente había dado como señala también el TJUE el consentimiento expreso para que se cambiase la citada cláusula de su contrato de préstamo y sin este consentimiento, a priori el juez no la podía sustituir. comenta Mª José Alamar–

“Hemos pasado un año y medio, incluso dos, que no entraban ejecuciones hipotecarias, solo de mercantiles o no consumidores, las entidades bancarias optaban por procedimientos ordinarios de reclamación de deuda, ya que, al llegar dicha ley, los bancos esperan el impago de esas 12 cuotas para iniciar un proceso de ejecución hipotecaria ya que les es más “rentable” que iniciar un procedimiento ordinario en el que van a tardar en cobrar o en tener la posesión de las viviendas muchos años”. Debido a ello, podemos ver como la Ley de Crédito Inmobiliario ha generado un parón en cuanto a este tipo de ejecuciones, pero, según adelanta Alamar “se espera un repunte de ejecuciones hipotecarias para después de verano, final de año. Además, ejecuciones más inmediatas y complicadas de ganar a los bancos”.    

Por lo tanto, ¡no es oro todo lo que reluce! No se trata de una ley que beneficie en exclusiva al usuario, más bien pone al banco en una postura -de nuevo- privilegiada frente a desahucios de viviendas ya que como comenta Alamar: “Una vez se incumplen esas 12 cuotas, la actuación es inmediata.” Por lo que la ola de lanzamientos crecerá irremediablemente. “Además mientras no se impongan medidas efectivas para paralizar los abusos, y se impongan las costas de los procedimientos a las entidades bancarias ¡sin dudas de hecho, ni de derecho! va a ser difícil; a los bancos les sigue saliendo barato sacar a los consumidores de su casa” añade Mª José Alamar.

“Con la crisis económica de 2008 comenzaron a producirse gran cantidad de impagos en préstamos hipotecarios, que dieron lugar al vencimiento anticipado del préstamo por las entidades bancarias simplemente por el impago de una cuota” – comenta Jessica Marcos, abogada colaboradora de Aliter Abogados especialista en derecho bancario, cláusulas abusivas, ejecuciones hipotecarias y dación en pago – “Muchas familias perdieron sus hogares y, además, debiendo unas cantidades indecentes a las entidades bancarias”.

Debido a las propias sombras de los procedimientos de ejecución y a que las entidades de crédito no cumplían con los scorings de deuda para dar los préstamos hipotecarios, unido a las propias sombras del procedimiento de ejecución que hacia que la vivienda se subastase por el 60% del valor de tasación. Valor este último, que actúa como protector contra la entidad y que se había dado el caso de una ampliación hipotecaria, y se había firmado una nueva hipoteca, la entidad se aprovechaba (por supuesto sin informar al cliente) de la importancia de este cambio, para actualizar el valor de tasación a la caída del mercado inmobiliario y la cláusula sexta bis de la que hablábamos antes, que pasaba de señalar tres vencimientos. “La dación en pago no es la única opción y siempre debe ser la última, si bien es cierto que hay casos particulares en los que es la mejor, por circunstancias particulares de cliente, no debe ser nunca la primera opción a valorar” comenta Jessica Marcos.

Y es que, la Ley de Crédito Inmobiliario nació con el fin de proteger los derechos de los consumidores al mejorar la transparencia en la contratación hipotecaria y, además, por incrementar la seguridad jurídica de los préstamos. Su objetivo era evitar muchos de los litigios que hasta el momento se planteaban, así como el alto coste de muchos de los servicios asociados a la compra de la vivienda.

“Esta ley nació con el objetivo de proteger al usuario de los bancos, de sus comisiones abusivas, sus cláusulas suelo ¡que por fin están prohibidas! Además, la LCI fija unas comisiones para las hipotecas con interés variable, que establece un máximo del 0,25% durante los tres primeros años de vida de la hipoteca, así como prohíbe toda clase de productos bancarios que se nos quiera asociar a la compra de una vivienda. Pero deja la puerta abierta al banco en cuanto a ejecuciones más inmediatas y la creación de nuevos tasas” añade Lucía Navarro, letrada del despacho Aliter Abogados.

“La ventaja, o beneficio de esta ley, es que el banco ahora solo puede cobrar aquellos servicios que puede acreditar que realmente ha prestado” – comenta Lucía Navarro– “De esta manera gastos como: la notaría, el registro y la gestoría ahora deben de ser asumidos por los bancos… siendo solo obligación del comprador pagar los gastos de tasación”

Cabe añadir que esta ley permite al deudor hipotecario cambiar de banco o de las condiciones de la hipoteca cuando quiera y sin que ello suponga un coste adicional. También, y quizás uno de las aplicaciones de esta ley más cuestionadas son las relacionadas con las ejecuciones hipotecarias que, desde el año pasado, solo podrá iniciarse tras el impago de 12 cuotas o bien que el importe de las cuotas impagadas suponga el 3% de la deuda hipotecaria inicial.

“Lo más aconsejable, cuando hay problemas de liquidez y de impagos, es consultar con especialistas como Aliter Abogados” – añade Jessica Marcos – “Con el tema del COVID-19 los impagos han aumentado notablemente ya que no a todo el mundo le han dado una moratoria por lo que entre lo que entre este septiembre y lo que se arrastre de esta crisis sanitaria vamos a vivir una situación bastante complicada”

Las tres letradas coinciden en ello. Es un parche. Beneficia a consumidores a la hora de solicitar un nuevo crédito, pero no da una protección global frente a la perdida de la vivienda frente al banco. Por lo tanto, esta ley evitará a los bancos muchos de los litigios que hasta la fecha se planteaban derivados de las famosas cláusulas suelo, los gastos de formalización, etc. pero deja la puerta abierta a que estos se cubran las espaldas imponiendo otro tipo de condiciones extras, como nuevos seguros frente a impagos o un incremento en los intereses de las hipotecas.

El miedo que da pensar que, si dejas de pagar el préstamo hipotecario, le quitarán la casa a tus padres.

Aval Hipotecario

Es una realidad en la que, durante mucho tiempo, las entidades financieras han intentado que hubiera una sobregarantía que fuera más allá de lo que valía el propio valor de la tasación de la vivienda. Exigían, para dar el préstamo hipotecario, que firmaran terceras personas como avalistas o fiadores, es decir, que pusieran como garantía, además de la vivienda que estaba siendo hipotecada, otra vivienda (de los padres, hermanos…) u otros salarios o pensiones que aseguraran que, en caso de no poder pagar, esa deuda iba a ser saldada. O al menos, así se vendía en la mayoría de los casos.

Sin embargo, ninguno de esos fiadores o avalistas, o, al menos ninguno de los que hemos llevado nosotros, que ya son muchos, ha formado parte de las negociaciones (si es que se han hecho). Ninguno de ellos, y a veces ni siquiera el deudor, saben exactamente a qué se están comprometiendo.

Simplemente surgía una situación de necesidad porque la tasación de la vivienda “había salido baja” y requería de garantía adicional, entonces se les llamaba a firmar y ya, sin más explicación que aquello que podían intuir.

En estas situaciones, el fiador o avalista piensa que, en caso de no poder pagar, responderá la vivienda y luego el deudor y después, (situación que se suele tomar como excepcional) la vivienda, la nómina o la pensión del avalista o fiador.

Sin embargo, desconocen la existencia de determinas cláusulas.

A estas cláusulas, que ya de por sí podrían considerarse abusivas, y por tanto nulas, por falta de  información, se les incorpora una renuncia a derechos, concretamente a los derechos de división y de orden y exclusión: Es decir, se puede ir indistintamente a por la vivienda hipotecada, a por el deudor o a por cualquiera de los bienes. Y eso la gente, no lo sabe ni es consciente de ello y es lo que ha aprovechado durante mucho tiempo las entidades bancarias para reclamar a quien tenía mejor nómina y no pasar por el piso porque ya no les convenía la tasación.

Lo que hemos conseguido últimamente es conseguir sacar a los avalistas declarando nulas esas cláusulas y nula la fianza, con lo que el préstamo hipotecario se queda sin fiadores, irán a por el prestatario, si, a por la casa hipotecada, pero a por los fiadores no podrán ir.