Categoría: Casos Titulizaciones hipotecarias

Para empezar, partimos de que el mecanismo de titulización es un mecanismo legal de financiación de las entidades de crédito, y me atrevería a decir que necesario, y en ello se amparan juristas y jueces para apuntalarlo, frente a los “cuatro gatos” que lo enfrentamos.

Que el mecanismo sea legal no implica que cuando implica a consumidores y usuarios y los préstamos hipotecarios que recaen sobre sus viviendas, no esté mermando los derechos de estos. Y esto es lo que esta pasando en estos momentos.

El mecanismo legal de obtención de fondos por titulización, estaba diseñado además para como históricamente ha pasado hasta el 2013 utilizarse en procedimientos de ejecución hipotecaria, en este punto entran en juego temas como la legitimidad registral para interponer el procedimiento de ejecución,  tema este recurrente en la jurisprudencia  y que hasta que no se permitió la posibilidad de la inscripción en el registro de los fondos de titulización (el 2015) podía amparar el que la entidad cesionaria (el banco) tuviera legitimidad para interponer la demanda de ejecución (a priori).

De hecho en la extensas e “infumables” escrituras de constitución, recogen pese a que hay exenciones, que la entidad cesionaria podrá interponer el correspondiente procedimiento ejecutivo (haciendo referencia a la ejecución hipotecaria), también se señala que el banco cobra del fondo a la constitución el 100% de valor que queda pendiente de vencer de cada hipoteca (aquí también hay excepciones en las que existen descuentos), también se señala que el banco cobrará por su gestiones un porcentaje (difícilmente casa este cobro con ser también acreedor), también se señala, que para realizar cualquier cambio que afecte al préstamo necesita la autorización de la gestora en nombre del fondo (curiosamente esas autorizaciones que parecen documentos fantasma se cambian por certificados unilaterales del la entidad que justamente recompra el dia que se realiza la novación, eso sí sin transacción económica ni escritura), también apuntan y es de obligada lectura, que mensualmente el banco pasará a la cuenta de la gestora los ingresos de consumidor (esta cuestión también es interesante porque luego no casan la deuda de la entidad con la que se reclama y es que faltan apuntes, es curioso que el supuesto acreedor pase mensualmente los ingresos del cliente a quien supuestamente no lo es), ya para curiosidades recalcamos, el curioso mecanismo de extinción del fondo, que por cumplirse los parámetros de su necesidad, entendemos que económicos, ya no  se recompra por el total de la deuda, sino que la supuesta premura, estableces en la propia escritura que se recomprara “por valor de mercado y la mejor de cinco ofertas”, curiosamente tampoco hemos conseguido tener acceso en la extinción de los fondos a estas ofertas, ni a la reserva de las entidades de crédito publicada como hecho relevante de su obligación de recomprar con esos parámetros, ni entendemos como entidades rescatadas tienen de pronto dinero para realizar operación de millones de euros.

Esta perfecto que el mecanismo sea legal, pero evidentemente todos estos detalles conculcan y limitan los derechos de los consumidores, que están viendo como se venden y se compran las hipotecas que recaen sobre sus casas

Después de la amena lectura que nos ofrecen las escrituras de titulización, nos encontramos que como apuntábamos estaban diseñadas para proteger el anonimato de la operación frente al consumidor y de paso el no pagar impuestos, uno de los pocos casos en los que se comunicaba al consumidor la operación era si el banco entraba en concurso de acreedores, claro esta , porque entonces no debía ingresar en el banco el dinero si no  pagarles al fondo directamente, que curioso porque parece ser que jurisprudencialmente sigue siendo el banco el acreedor.

El problema es que huyendo las entidades los procedimientos de ejecución hipotecaria por la presión del TJUE, en cuanto a las cláusulas de vencimiento anticipado, resulta que lo que han interpuesto son procedimientos ordinarios en base al 1124cc y 1129 cc, es decir procedimientos en los que se solicita la resolución del contrato de hipoteca y la devolución anticipada de la cantidad total. Dejando de lado nuestras opiniones acerca de la posibilidad o no de interponer estos procedimientos de las excepciones procesales y demás, hay que señalar que en cuanto a la titulización de las hipotecas se han metido ellos solos en un berenjenal. Aquí no existe legitimidad registral que los ampare, aquí se presentan ante un notario que emite un acta de fijación de saldo COMO ACREDORES, cuando ya han cobrado. Aquí se presentan como acreedores reclamando un cantidad de dinero en un  procedimiento ordinario  ante un juzgado que ya han cobrado.

Lamentablemente demasiadas veces todavía los jueces nos indican en sus sentencias la legalidad del procedimiento de titulización que no discutimos de base, o la legitimidad registral o la coletilla de que pueden interponer procedimientos de ejecución, para estimarles las demandadas  de estos procedimientos.

Aquí se presentan las entidades en nombre propio para reclamar algo que ya no les pertenece, no son acreedores y no lo pueden ser si han cobrado y no se pueden presentar como tales, tendrán las entidades y los fondos que ver otras posibilidades de reclamación, pero esta no les vale. Problema seguimos siendo “cuatro gatos” los que enfrentamos a Goliat.

Con lo fácil que es, y lo difícil que resulta hacérselo entender a los jueces en algunas ocasiones: Los bancos no pueden reclamar judicialmente los créditos hipotecarios que han titulizado (vendido). Y no lo pueden hacer porque ya no son suyos. No tienen legitimidad activa.

Y no vale que nos aporten un “certificado unilateral exprés” para los procedimientos diciendo  que justamente “ese día” han recomprado el crédito hipotecario para poder reclamar, sin ningún soporte documental más ¡qué casualidad!

A ver Sres., esto es un Banco,  los apuntes contables son correlativos, esto no es un mercadillo de segunda mano donde se paga, en efectivo y sin pasar por caja, a mi como particular no me aceptarían un documento con un garabato que dijera que he pagado si no demuestro algo mas

¿Por qué los jueces están permitiendo este tipo de documentos aportados por un banco?

¿Por qué en el momento en el que nos encontramos tiene más credibilidad lo que diga el banco, cuya buena fe y buena contabilidad están más que entre dicho, a lo que defendemos los abogados con nuestros clientes consumidores?

¿Por qué no es suficiente una escritura notarial y un registro de la CNMV?

Necesitamos jueces que nos escuchen y quieran entender lo que son las titulizaciones. Necesitamos que no nos pregunten, si pretendemos hacerle otro agujero al banco. Necesitamos que escuchen nuestros argumentos, pero no desde el punto de vista de siempre sino con oídos nuevos y aplicando la ley, esa que parece que no es igual para todos y con todos los respetos, a veces parece querer salvar únicamente a la banca.

Seguiremos insistiendo prometemos no cesar, porque detrás de nosotros, detrás de nosotros Señorías, están las familias y sus casas. Para nosotros no son números, son personas que sufren y no llegan a fin de mes y eso nos da energía para seguir buscando la forma de hacernos legalmente entender.

María José Alamar Casares
Doctora en Derecho
Abogada colaboradora de Aliter Abogados.