Devolución gastos hipoteca 2017-05-31T09:56:28+00:00

Devolución gastos hipoteca

El Supremo declara nulo el pago de gastos del préstamo hipotecario

Las comisiones, tributos y gastos serán considerados cláusulas nulas, asumidas por los prestatarios según el fallo emitido por el Alto Tribunal.

Sentencia 705/2015 del Tribunal Supremo

Desde ahora los gastos que generan las hipotecas se imponen a las entidades prestatarias, según la resolución 705/2015 del Tribunal de 23 de diciembre, declara en su dictamen que son nulas las cláusulas abusivas del BBVA, que en su momento obligaban a pagar al hipotecado las comisiones y otros gastos del préstamo.

Numerosos fallos judiciales advierten sobre el carácter totalmente abusivo de las exigencias, como los intereses moratorios, cláusulas suelo, vencimientos anticipados por causa de impagos y redondeos respecto al tipo de interés.

Estas cuestiones han sido llevadas a los Tribunales españoles y también europeos que obligaron inclusive a cambiar aspectos de la legislación, mientras aún se estudian otras situaciones que modificarán muchos aspectos del sistema hipotecario, como la retroactividad de las cláusulas, entre otras, actualmente en manos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Cláusula de gastos declarada nula

Hasta ahora han sido a cuenta del prestatario las comisiones, tributos y gastos de escrituras, formalización, tramitación, subsanación y modificaciones necesarias en la preparación del contrato. También los reintegros, así como las garantías y constitución o conservación, junto al seguro de daños obligatorio vigente, forman parte de estos gastos.

Así, describe en su sentencia el Tribunal Supremo en el primer párrafo, donde se recoge la autorización que realiza el prestatario al Banco, para que las cantidades de la inscripción relativa a la hipoteca sean cargadas su cuenta. En este punto se incluyen:

  • Inscripción en el Registro de la Propiedad de los títulos previos y la hipoteca.
  • Cancelaciones de cargas a los acreedores preferentes si procede, sobre antecedentes efectuados por la entidad para otorgar las escrituras.
  • Gastos ante impagos que incluyen honorarios de Letrados y Procuradores por reclamaciones, ya sean judiciales o extrajudiciales.

Los intereses devengados por estos importantes quedan integrados en la misma hipoteca.

El Supremo resuelve en la Sentencia que este tipo de cláusula, atribuye al consumidor gastos del desarrollo del contrato, concertación y por lo tanto, es abusiva al contravenir la normativa que prevé circunstancias distintas.

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¿Cuál es el marco general de los gastos considerados abusivos?

Las normas que alega el fallo describen en el Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios, artículo 89.3 sobre esta materia que existe abusividad en los gastos, haciendo hincapié en los siguientes aspectos:

  • Cláusulas que imponen servicios complementarios no solicitados o bienes.
  • Exigencias que corresponden a los empresarios y se exigen al consumidor, como gastos de tramitación y documentación.
  • Errores de tipo administrativos y gestión que se transmiten al usuario, pero no son imputables a estos.
  • Normas sobre pagos de tributos correspondientes al empresario, como sujeto pasivo que se imponen a los consumidores.

Gastos referentes a la preparación de los títulos cargados al prestatario, que según su naturaleza corresponden al empresario, argumentados por el Tribunal Supremo en esta Sentencia como precepto que sienta actualmente jurisprudencia.

Precios incrementados por diferentes prestaciones adicionales que deberán expresarse claramente, como penalizaciones, financiación, recargos, etc.

Desglose de gastos registrales y notariales de la hipoteca

La garantía real que se constituye es parte del argumento en este fallo, destacando que las escrituras para su inscripción y formalización, implican la obligación de pago de aranceles al notario y registradores de la propiedad por estos servicios. Será el prestamista quien tendrá interés en la documentación para obtener el título ejecutivo y garantía real.

Así, las cláusulas abusivas son consideradas por el Supremo como tales por las siguientes razones:

  • La totalidad recae sobre el hipotecante.
  • No existe reciprocidad en los gastos.

La ley tipifica estas estipulaciones como abusivas porque ocasionan un desequilibrio importante al consumidor, tampoco hubiesen sido aceptadas en negociaciones individuales y se recogen en el artículo 89.2 TRLGCU, donde aparece el catálogo de cláusulas que son consideradas excesivas.

Gastos por contratación del seguro de daños

La imposición de este pago no se entiende según la Sentencia como abusivo, porque deriva según el artículo 8 de la Ley del Mercado Hipotecario, como una obligación legal derivada de la prima de seguro que indica en su artículo 14 de la Ley de Contrato de Seguro y se impone al tomador.

Tributos

Corresponde al prestatario según el tratamiento dado en las Transmisiones Patrimoniales, reconocido ahora por el Alto Tribunal que hace referencia en su resolución al artículo 8, establecido en el Texto Refundido que pertenece a la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

También añade su artículo 15.1 del mismo texto que las prendas, fianzas, anticresis y garantías hipotecarias, serán tributadas para los efectos de transmisiones patrimoniales.

Ante estas normas el Tribunal explica en su auto, que la entidad no puede permanecer al margen de los tributos devengados por esta transacción, respecto a los impuestos producidos por dichos actos jurídicos legalmente documentados.

Además, destaca que es el sujeto pasivo en este derecho, concluyendo que estas cláusulas impuestas al prestatario vulneran las normas y son abusivas, según el artículo 89.3 c) TRLGCU, entendidas como nulas estas exigencias respecto al pago de tributos, donde el empresario es sujeto pasivo.

Cláusula abusiva gastos hipoteca

Gastos pre-procesales, procesales y otros

Reconocidos como derivados del derecho a los honorarios de Procurados y Abogados, cuando son contratados por las empresas y entidades, ocasionando incumplimiento en el pago de los prestatarios.

En la Sentencia se parte de las normas imperativas que deben primar sobre los gastos del proceso y se fundamentan en el principio de vencimiento.

Por ello, las costas se imponen cuando existe ejecución, pero además en caso de defecto procesal que no pueda ser subsanado se impone al ejecutante, cuando no se reparan en el plazo debido, estimaciones parciales y oposición sobre el fondo de la cuestión, harán frente a estas costas de la instancia cada parte.

Concluye en su fallo el Tribunal Supremo, que las costas procesales, corresponden en todo caso al prestatario y serán nulas sin más cuando se infringen, artículo 8 LCGC y artículo 86 TRLCU. Introduce como elemento clave el desequilibrio que evidencian estas cláusulas, si recaen en una sola parte sin considerar las reclamaciones, según su procedencia legal. Esta moderación cuando existen dudas de derecho o de hecho es reconocida por la Ley, juzgando el Tribunal lo conveniente.

Los honorarios serán cobrados al prestamista, también cuando no es preceptiva su intervención, como estipula el artículo 32.5 LEC, excluyéndose de las eventuales costas estos gastos, excepto si el fallo determina que existe temeridad.

Esta falta de reciprocidad entre las partes que se estima entre obligaciones y derechos, junto a la dificultad de valorar por desconocimiento las posibles consecuencias por el consumidor al momento de la contratación, puede ser considerada elemento clave en el procedimiento judicial, porque la entidad contratante se vale de ello para exigir estas cláusulas.

Clausulas abusivas hipotecas

Entiende el Tribunal que es motivo suficiente para considerar abusivas estas estipulaciones contractuales, que resultan declaradas nulas en la reciente Sentencia.

Desde la aplicación de estos preceptos y las argumentaciones que sientan precedentes, se pueden reclamar en sede judicial el reintegro de los gastos del préstamo hipotecario. La justicia declara así nulo este tipo de pago como cláusulas abusivas.

Si este es su caso puede ponerse en contacto con nuestros expertos en hipotecas, estamos siempre a su disposición en temas judiciales.

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