En Aliter Abogados somos abogados en Valencia expertos en compraventas de cesiones de crédito hipotecario. Nuestra intervención va mucho más allá de una simple intermediación inmobiliaria: nuestro objetivo es que el cliente comprenda con claridad una figura jurídica compleja y pueda transformarla en una oportunidad de inversión segura, “muy rentable” y jurídicamente bien estructurada.
Trabajamos estrechamente con fondos de inversión, entidades bancarias y grandes tenedores que nos trasladan oportunidades derivadas de créditos impagados (NPLs) y paquetes de deuda hipotecaria garantizada con inmuebles a través de préstamos hipotecarios.
A partir de ahí, realizamos un exhaustivo trabajo de análisis, filtro y estructuración jurídica antes de ofrecer cualquier operación a nuestros clientes. No se trata de “comprar un piso barato”, sino de entender el marco legal que hay detrás de cada crédito y diseñar una estrategia adecuada para llegar, de forma lícita y segura, a la adjudicación y a la posesión del inmueble.
Antes de nada, vamos a explicar de forma sencilla en que consiste una compraventa de cesión de crédito hipotecario y a partir de ahí entraremos en el detalle del procedimiento que seguimos en Aliter abogados para dar seguridad jurídica, transparencia y conseguir una buena rentabilidad para nuestros clientes, tanto a pequeños como grandes inversores.
Como abogados especialistas en inversiones inmobiliarias en Valencia podemos indicar que una compraventa de cesión de crédito hipotecario, no es una compra directa de un piso al propietario registral, sino una operación jurídica mediante la cual se adquiere la deuda hipotecaria que pesa sobre ese inmueble, junto con las garantías asociadas (hipoteca), con el objetivo final de llegar a ser propietario del inmueble o obtener un beneficio entre el precio que se compra la deuda.
Legalmente hablando, la cesión de crédito está regulada en los artículos 1526 y siguientes del Código Civil. Consiste en que el acreedor original (por ejemplo, un banco o un fondo de inversión) transmite a un tercero (el inversor comprador, nuestro cliente) su derecho a reclamar una deuda hipotecaria contraída por un deudor, (particular o empresa) normalmente por un muy precio inferior a la deuda real, con el fin de capitalizar rápidamente su deuda, aunque sea perdiendo parte de la misma. Ese derecho está garantizado con una hipoteca sobre una vivienda.
Es decir, el comprador no adquiere directamente el inmueble, sino el derecho a ocupar el lugar del acreedor (banco o fondo de inversión) frente al deudor (normalmente un particular), en la misma posición jurídica que este tenía. A partir de ahí, el nuevo titular del crédito (nuestro cliente) puede:
1.- Reclamar el pago total de la deuda al deudor.
2.- Negociar una solución con el deudor (por ejemplo, una dación en pago).
3.- Iniciar o continuar un procedimiento de ejecución hipotecaria para llegar a la adjudicación del inmueble mediante la subasta.
Siguiendo esta fórmula legal vemos que es una forma indirecta de adquirir una vivienda, que permite acceder a propiedades por un precio inferior al de mercado, pero que requiere un profundo conocimiento legal y una correcta estrategia jurídica para que la operación resulte segura y rentable.
Por eso, este tipo de operaciones debe estar siempre asesorado por abogados especialistas, ya que no se compra simplemente un piso, sino una posición jurídica compleja con derechos, riesgos y procedimientos asociados.
Una vez el cliente encarga al despacho la gestión de su inversión inmobiliaria se pone en marcha el principal valor añadido de Aliter Abogados que consiste en la realización de un estudio económico y jurídico previo de rentabilidad. Por ello, antes de recomendar cualquier operación a nuestros clientes, elaboramos un informe completo que incluye:
1.- Análisis del precio de adquisición del crédito y su comparación con el valor real y de mercado del inmueble.
2.- Estudio de la situación registral conforme al artículo 38 de la Ley Hipotecaria, incluyendo la existencia de cargas, afecciones o derechos de terceros.
3.- Evaluación del estado procesal de la deuda y de los posibles procedimientos judiciales iniciados o pendientes.
4.- Estimación del coste legal y judicial para la recuperación de la posesión.
5.- Cálculo aproximado de los plazos hasta la obtención de la titularidad y la posesión efectiva del inmueble.
6.- Previsión de revalorización de la inversión, ya sea mediante venta o alquiler posterior, tanto a largo como a corto plazo.
Este análisis aporta al cliente una visión global, transparente y realista de la operación, permitiéndole invertir de forma inteligente, con pleno conocimiento del escenario legal, los riesgos existentes y el retorno estimado de su inversión.
Otro de los puntos importantes en cualquier operación económica es conocer y valorar los gastos asociados a este tipo de operaciones de compraventa de cesiones de crédito hipotecario, ya que además del precio de adquisición del crédito, existen una serie de gastos que deben tenerse en cuenta:
1.- Gastos notariales y registrales.
2.- Impuestos aplicables (AJD o ITP, según el caso).
3.- Costes judiciales en caso de ejecución hipotecaria o procedimientos relacionados.
4.- Gastos derivados de la recuperación de la posesión (alarma, cerrajero, limpieza, etc.).
5.- Posibles gastos de acondicionamiento del inmueble.
En Aliter Abogados todos estos conceptos se incluyen en el estudio previo para que el cliente disponga de un cálculo real y completo de la inversión total necesaria.
Otro de los valores añadidos de trabajar con Aliter Abogados consiste en la selección de oportunidades para nuestros clientes ya que gracias a nuestra red de colaboradores —fondos de inversión, bancos y grandes tenedores— contamos con acceso a múltiples oportunidades de cesión de crédito asociadas a inmuebles.
Sin embargo, no todas estas operaciones resultan viables y ventajosas para la inversión de los clientes del despacho. Por ello, realizamos un riguroso proceso de filtro, descartando aquellas operaciones con inseguridad jurídica, situaciones excesivamente complejas o un porcentaje de rentabilidad insuficiente.
Solo trasladamos a nuestros clientes aquellas oportunidades que cumplen con sus requisitos de seguridad jurídica, viabilidad real y rentabilidad económica.
Al ser un despacho de abogados, Aliter Abogados da un servicio integral 360º, acompañando al cliente inversor durante todo el proceso: desde el análisis inicial de la oportunidad, pasando por la negociación y formalización de la cesión de crédito, hasta la recuperación de la posesión y la posterior explotación del inmueble. Todo ello con pleno respeto a la legalidad vigente y a los derechos de las personas afectadas.
Hay que tener en cuenta que la adquisición de inmuebles a través de subasta judicial por ejecutar el crédito hipotecario comprado es una de las vías más potentes para acceder a activos a un precio reducido, pero ello es por la complejidad de cada operación y los conocimientos legales y económicos necesarios para realizar la compraventa con garantías de obtener beneficios.
Por ello, solo resulta verdaderamente rentable cuando una operación se resuelve con un rigor económico, jurídico y la experiencia que en este tipo de operaciones tenemos en el despacho que nos hacen implementar una estrategia adecuada a cada caso en concreto.
Si busca abogados en Valencia expertos en compraventas de cesiones de crédito hipotecario, en Aliter Abogados encontrará un equipo especializado que le acompañará con transparencia, rigor técnico y máxima profesionalidad en cada paso del proceso y para ello le ofrecemos un estudio previo personalizado, sin compromiso, para analizar la viabilidad real de su inversión.
Contacte con nuestro despacho de abogados y valoraremos su inversión inmobiliaria de forma confidencial y profesional. Transforme hoy una operación compleja en una oportunidad rentable con el respaldo de nuestro despacho de abogados en Valencia expertos en compraventas de cesiones de crédito hipotecario.
En estas subastas judiciales, los interesados pueden tener acceso cuando quieran, ya sea utilizando el certificado de tipo electrónico o la clave de acceso. Además de las consultas públicas, tendrán la oportunidad de efectuar otras tareas de búsqueda, con el objetivo de que accedan a:
Siempre que se vaya a una subasta de piso en Valencia, ha de verificarse toda la información que pueda resultar de interés, incluyendo la que maneje el portal de subastas. También ha de acudirse al Registro Inmobiliario para solicitar copias, de tipo simple o certificado, de los diferentes documentos de propiedad, incluyendo las respectivas inscripciones marginales si procediese.
Otra idea interesante consiste en verificar que no existan gravámenes o cargas, para garantizar que el inmueble en cuestión no tiene ningún inconveniente que pueda incidir negativamente en la subasta. También puede conseguirse información adicional de los vecinos, especialmente en lo que se refiere al estado del inmueble y si alguien se encuentra habitándolo
Puede concluirse que estas diligencias previas a las subastas judiciales comportan llevar a cabo cualquier clase de análisis comparativo, a efectos de comprobar el valor del inmueble con el del mercado o, por otro lado, revisar que no exista ningún problema de garantía urbanística.
Tal y como indica el artículo 645.1 de la LEC, la convocatoria de la subasta ha de haberse anunciado en el BOE. De su ordenación debe encargarse el letrado de la Administración de Justicia ante el que se esté siguiendo el procedimiento de ejecución. En las subastas judiciales, cualquier ciudadano que tenga un interés legítimo tiene el derecho a intervenir, siempre y cuando figure como registrado en el Portal de Subastas Electrónicas.
La convocatoria también ha de publicarse, con fines meramente informativos, en el Portal web de la Administración de Justicia. Por lo demás, para intervenir en el procedimiento, es imprescindible poder acreditar la identificación personal a través de la presentación del Documento Nacional de Identidad o el Número de Identificación del Extranjero. Otra forma de participación se puede hallar con la utilización de la Cl@ve Permanente o la Cl@ve PIN.
El interesado en el procedimiento está obligado a acreditar su intervención mediante la consignación de un 5 % del valor de tasación de los bienes. Esta consignación ha de efectuarse de modo electrónico, a través de la pasarela de pagos de la Agencia Tributaria del referido portal.
Se podrán admitir posturas durante un plazo de veinte días naturales desde su apertura. No se considerará terminado el plazo de las subastas judiciales hasta que haya transcurrido una hora desde que se formulase la última postura.
El letrado de la Administración de Justicia tiene la facultad de suspender o cancelar la subasta. Si la suspensión fuese por un periodo mayor a quince días, han de devolverse las consignaciones. Para reanudar el procedimiento, se tendría que realizar una nueva convocatoria, como si se tratase de una subasta diferente.
El Portal de Subastas, en el momento en que haya llegado la fecha del cierre, remite al letrado de la Administración de Justicia toda la información disponible, con la correspondiente certificación.
Entre estos datos, ha de incluirse la postura telemática que hubiese salido como vencedora, prosiguiendo con los siguientes valores en un orden decreciente. Si las posturas fuesen iguales, tendrían que presentarse en orden cronológico de todas aquellas que hubiesen pretendido el bien ofrecido.
Una vez que el letrado haya recibido tal información, está obligado a dejar constancia de ello. Esta prueba ha de consignarla siguiendo un determinado protocolo formal, que incluye la indicación del nombre de los participantes y de las posturas que interpusieron.
En cuanto a los plazos, si la subasta hubiese versado sobre bienes muebles, la regla general es de diez días. En caso de bienes inmuebles, el plazo se amplía hasta los cuarenta días. Estos plazos han de entenderse baremados con el habitual formato de día hábil, lo que conlleva la exclusión de los festivos y los sábados.
Además, la normativa aplicable concede un determinado plazo para que el ganador proceda al pago de la cantidad que hubiese ofrecido por el bien en cuestión. En este sentido, ha de abonar la diferencia que haya entre la cifra que entregó por su participación y la puja más elevada de la subasta.
Una vez finalizado el periodo de subastas de pisos en Valencia, el procedimiento de adjudicación se lleva a cabo de acuerdo con los criterios que se hayan establecido en las bases de la convocatoria. El usuario puede recabar la información que considere oportuna de la entidad convocante.
Cuando la subasta se dé por concluida, han de comunicarse los datos del postor ganador a la Autoridad Gestora de la puja. El procedimiento de adjudicación es establecido por esta misma entidad, que es el organismo con el que cualquier interesado ha de ponerse en contacto para consultar las dudas que pudiese tener.
El certificado de cierre de la subasta ha de estar disponible para todos los usuarios, incluyendo las vías telemáticas. Si la subasta hubiese sido finalizada por la Autoridad Gestora, el certificado se podrá encontrar en la correspondiente web, en la pestaña de pujas de la subasta.
En cuanto a los criterios para determinar cuándo ha finalizado el plazo de vigencia de las subastas judiciales, se deduce que han culminado por alcanzar el mayor valor de sus porciones. Esto conlleva la emisión y entrega de un certificado de cierre o clausura a los oferentes, en los días que culmine el procedimiento.
Los usuarios que sean beneficiarios de la subasta han de recibir también el certificado donde conste su éxito en la puja. Una vez que la Autoridad Gestora lo comunique al Portal de subastas, se podrá proceder a la devolución de los depósitos que hayan entregado los oferentes que no hayan ganado en la subasta.
Si se gana la puja, el coste es de un 3% del valor de la subasta, con un mínimo de 3.500€ + IVA.
Para comenzar la asesoría, se abona una provisión de 900 euros + IVA. De este modo, se sufragará el servicio prestado hasta que se pueda ganar la primera de las subastas judiciales seleccionadas.
Para conseguir la posición más favorable en cualquier subasta, es importante contar con el respaldo de abogados que sean expertos en la materia. Para ofrecer una competente asesoría jurídica en materia de subastas de inmuebles en Valencia en particular, y en cualquier tipo de ejecución hipotecaria en general, han de tenerse sólidos conocimientos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
También es imprescindible llevar una larga trayectoria actuando en esta modalidad de procedimiento. Solo así se puede adquirir el criterio necesario para ayudar al cliente, ya sea el ejecutante o el ejecutado del proceso.
En Aliter Abogados nos encargamos de resolver cualquier clase de consulta sobre las subastas judiciales de cualquier tipo de bien inmueble, local comercial o finca, ya sea rústica o urbana. Nuestros conocimientos y una larga trayectoria nos capacitan para ofrecer un pormenorizado servicio de asesoría jurídica en todo lo relacionado con este tema.
Además, nuestro servicio de asesoramiento se encuentra disponible para aquellos clientes que hayan sufrido el inicio de procesos de subastas en Valencia por haber tenido problemas a la hora de pagar a sus acreedores. La misma asesoría proporcionamos a los acreedores que inicien un proceso de reclamación de la deuda.