1- Introducción
Tras cuatro años de crisis en España, la situación ha hecho mella en las familias, llegando a encontrarse ante la situación de un posible desahucio y viendo vulnerado su derecho consagrado en el artículo 47 de la Constitución: disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
Ante tal situación ya se tomaron medidas, pero han resultado insuficientes. Por ello, el gobierno ha aprobado el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. El Real Decreto-ley incluye un Código de Buenas Prácticas al que, voluntariamente, podrán adherirse las entidades de crédito y demás entidades que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. Su seguimiento será supervisado por una comisión de control integrada por representantes del Ministerio de Economía y Competitividad, del Banco de España, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores y de la Asociación Hipotecaria Española.
El Código incluye tres fases de actuación:
Reestructuración de la deuda hipotecaria.
Medidas complementarias: negociación de una quita o reducción de parte de la deuda.
Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: la dación en pago de la vivienda habitual.
Estas medidas se aplicarán de manera subsidiaria. En el caso de que la reestructuración de la deuda no sea suficiente, se negociará una quita y una reducción de parte de la deuda y, si incluso así no se puede afrontar el desembolso, se aceptará la dación en pago. Todo esto ocurrirá cuando se den los requisitos y presupuestos previstos en el Real-Decreto Ley, que serán analizados a continuación.
2- ámbito de aplicación de las medidas
Las medidas previstas se aplicarán a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión y que estén vigentes en la fecha de entrada en vigor, 11 Marzo de 2012.
Se considerarán situados en el umbral de exclusión aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:
a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. A estos efectos, se entenderá por unidad familiar la compuesta por: el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda.
b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
e) Que sea un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).
f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.
Las medidas sólo podrán aplicarse a aquellas hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no exceda los 200.000 euros. Este importe puede variar a la baja en relación al número de habitantes del municipio donde esté ubicada la vivienda.
3- Reestructuración de la deuda hipotecaria
Los deudores que se encuentren en el umbral de exclusión podrán solicitar y obtener de la entidad acreedora la reestructuración de su deuda hipotecaria para alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo de la misma. No podrán formular tal solicitud aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución, una vez se haya producido el anuncio de la subasta.
Junto a la solicitud de reestructuración, deberán presentar los siguientes documentos:
Certificados acreditativos de la situación de desempleo de los miembros de la unidad familiar residentes en la vivienda.
Certificado de rentas expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria con relación al último ejercicio tributario.
Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.
Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.
Certificado de empadronamiento de las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiera.
Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situados en el umbral de exclusión.
En el plazo de un mes desde la presentación de la solicitud, junto a la documentación la entidad, deberá notificar y ofrecer al deudor un plan de reestructuración en el que se permitirá un periodo de carencia en el pago del capital principal de hasta cuatro años, se ampliará el periodo de vigencia de la hipoteca hasta 40 años (a contar desde la concesión del préstamo) y se limitarán los tipos de interés al euríbor más un 0,25%.
4- Medidas complementarias
Los deudores para los que la reestructuración de la deuda no haya funcionado, podrán solicitar una quita en el capital pendiente de amortización que la entidad tendrá la facultad de aceptar o rechazar en el plazo de un mes, a contar desde la acreditación de la inviabilidad del plan de reestructuración.
Se entenderá por plan de reestructuración inviable aquel que establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 60% de los ingresos que perciban conjuntamente todos lo miembros de la unidad familiar. Esta medida también podrá ser solicitada por aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que ya se haya producido el anuncio de la subasta.
5-La dación en pago
Como último recurso, si el deudor no puede hacer frente a las cuotas de la hipoteca, en el plazo de doce meses desde la solicitud de la reestructuración, podrá solicitar la dación en pago de su vivienda habitual. En estos casos, la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado, por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente canceladas la deuda garantizada con hipoteca y las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda.
El deudor podrá solicitar permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo, el impago de la renta devengará un interés de demora del 20%. Esta medida no será aplicable en los casos en que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.
