LEY HIPOTECARIA

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Ley hipotecaria: claves para entender la reforma

Para entender el contexto de la Ley Hipotecaria hay que tener en cuenta que en España, la misma lleva más de dos años y medio de retraso. Desde la Comisión Europea se acordó practicarle varias modificaciones y se calculaba que estuviera vigente para marzo de 2016. Pero su demora ha hecho que incluso se planteen amenazas de sanciones.

Por este motivo, el Gobierno actual ha acelerado los trámites con el objetivo de que se apruebe la nueva norma el 20 de diciembre en el Congreso. Todo ello viene precedido por varias semanas de negociaciones que han dado lugar a un texto que amplía significativamente el proyecto presentado por el gobierno anterior hace un año.

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¿Por qué se planteó la creación de una nueva Ley Hipotecaria?

Los repetidos abusos que se registraron en el funcionamiento del sistema hipotecario de nuestro país hicieron que quedara en tela de juicio la validez de la norma actual. Por este motivo, desde Europa se instó al gobierno a cambiar el funcionamiento para no desfavorecer en tan gran medida a los consumidores.

Como seguro que habrás escuchado, muchas han sido las demandas a causa de cláusulas abusivas o cuantías cobradas sin derecho alguno por parte de las entidades bancarias. De hecho, muchas de estas demandas han acabado solucionándose ante los tribunales europeos, quienes han aludido a la importancia de dichos abusos y a la necesidad de reformar la ley.

Todo este caldo de cultivo ha propiciado la modificación de la norma dando lugar a un proyecto que aún tendrá que ser aprobado en el Congreso y en el Senado para estar vigente. No obstante, lo que se conoce hasta ahora parece bastante prometedor si finalmente el texto obtuviera luz verde.

Cambios que se recogen en el proyecto de ley hipotecaria

Algo que debes tener en cuenta es que la mayoría de las modificaciones van dirigidas a proteger al consumidor. Así pues, podría ser que el marco legislativo que se cerniese en torno a las hipotecas fuera más equitativo y estableciera una relación más positiva entre las entidades financieras y los consumidores.

Más transparencia y protección

Esta es la primera premisa que se ha tenido en cuenta al modificar la normativa actual. El consumidor ha de estar protegido durante todo el proceso e incluso en el texto introductorio se alude al comportamiento irresponsable que tuvo el sector financiero durante la crisis.

Entre todas las medidas hay que destacar que no se podrá desahuciar a un cliente por impago si no se supera el 3 % del capital prestado o 12 mensualidades durante el primer periodo de pago del préstamo. En caso de encontrarse en el segundo periodo, el impago debería corresponderse con el 7 % del préstamo o 15 mensualidades.

La normativa anterior permitía iniciar el proceso con una única sola cuota impagada y el anteproyecto del gobierno anterior situaba el límite en 9 cuotas.

Por otro lado, hace responsable a las entidades de evaluar en profundidad la solvencia del cliente. Es decir, que será el banco quien tendrá que estudiar a cada cliente en profundidad utilizando los medios que sean necesarios para ello. Pero, además, cualquier mecanismo correrá de su bolsillo y la inversión en investigación no podrá ser reclamada al cliente bajo ningún concepto. Además, de aquello que se descubra se tendrá que dar parte al Banco de España.

En suma, destacar que si la compañía falla al valorar la solvencia, no podrá servirse de esto para rescindir el contrato con el cliente.

Otra de las medidas más interesantes es la obligación de las entidades a informar de forma clara a los clientes sobre las cláusulas del contrato. Es decir, que por mucha letra pequeña que haya, el banco tendrá que decirte exactamente qué pone en el contrato y las implicaciones que tendrá para ti.

Obviamente, se han incluido en el texto las limitaciones a las condiciones abusivas como la cláusula suelo que ya se han planteado en diversas sentencias judiciales. Por otro lado, la multidivisa también se ha limitado únicamente para los casos en los que el consumidor conozca las implicaciones de la misma.

Por último, es importante que sepas que el código de buenas prácticas de crédito hipotecario va a ser permanente y obligatorio para las entidades. De esta forma, aquellos deudores que estén en situación de vulnerabilidad podrán acceder a opciones más acordes a sus posibilidades para saldar la deuda.

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Limitación de los productos vinculados

Otro de los abusos comunes que han cometido los bancos para con los consumidores se ha basado en la inclusión de productos vinculados obligados a los préstamos hipotecarios. Por este motivo, en el proyecto actual se prohíbe vender este tipo de productos a no ser que se demuestre que sí son beneficiosos para el cliente.

De esta manera, será posible obligar a firmar un seguro del hogar, pero no se podrá obligar a que sea el que ofrece la propia entidad. Por el contrario, dejarán libertad a los consumidores para que elijan el que más les convenga.

Cabe destacar también un aspecto muy importante y que pocas veces es tenido en cuenta. Muchas veces, el salario de los trabajadores de las entidades está ligado a la cantidad de préstamos aceptados. Esto significa que un empleado cobraría más cuantos más contratos hipotecarios aceptase lo cual podría dar lugar a que no se estudie adecuadamente la solvencia de cada cliente con tal de cobrar el plus.

En palabras exactas, la nueva ley obliga a que los prestamistas actúen de forma “honesta, imparcial, transparente y profesional”. Algo que, en gran medida, supondrá una mejora del sistema hipotecario en rasgos generales.

Los gastos de la hipoteca, nuevo reparto y limitaciones

La nueva Ley Hipotecaria establece un nuevo reparto de los gastos que se vinculan a la apertura de una hipoteca. Dichos gastos han sido otro de los puntos fuertes de las reclamaciones por parte de los consumidores y la mayoría de las sentencias han obligado a las entidades a devolver las cuantías a sus clientes.

Para prevenir estos abusos, se ha establecido que el banco tendrá que asumir los siguientes pagos:

– Gestoría.

– Notaría.

– Registros.

– Impuesto de actos jurídicos documentados.

Mientras que, por su parte, el consumidor deberá hacer frente a los cargos de la tasación del inmueble, ya que se entiende que esto es para su propio beneficio.

También se contempla la posibilidad de que los gastos que dependan de los prestamistas se repartirán entre las dos entidades cuando se dé una subrogación del préstamo. Pero además, se limitan las comisiones de amortización anticipada del préstamo.

Así pues, durante los tres primeros años no podrá sobrepasar el 0.15 % en los contratos de interés variable o el 0.25 % del capital reembolsado. En el caso de que sea a interés fijo, durante los primeros 10 años no podrá sobrepasar el 2 % y posteriormente a esto, se limita al 1.5 %.

Por último, también se regula el interés de demora ya que en muchos casos se aplicaba el 20 % de las cuotas, algo que el Supremo ha declarado en repetidas ocasiones como abusivo. De esta manera, se establece que este interés no puede superar en más de tres puntos en interés del contrato.

Defensor del consumidor y funciones de notaría

La nueva norma establece que los notarios podrán asesorar de forma imparcial a los clientes y valorar si verdaderamente se han cumplido los principios de transparencia comprendidos en la norma. Pero además, se encargarán de denegar cualquier contrato en el que se incluyan las cláusulas consideradas abusivas.

Por último, el Banco de España podrá abrir expedientes sancionadores a aquellas entidades que incurran en delitos y estas serán independientes a las que los clientes emprendan por su propia cuenta.

La retroactividad, una asignatura pendiente

La retroactividad de la aplicación de la nueva ley es uno de los factores de difícil acuerdo. Esto se debe a que se podrían desbloquear desahucios que están pendientes de sentencia por parte del Tribunal Europeo de Justicia. Por ello, habrá que seguir atentos a la actualidad política para saber qué ocurre con esta cuestión.

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La nueva Ley Hipotecaria como precursor de un entorno más justo

Ahora que conoces los entresijos de la norma que probablemente entre en vigor, no es difícil que entiendas la relevancia que puede tener de cara a los consumidores. Si finalmente se aprobase, los clientes hipotecados contarían con un contexto mucho más amigable de cara a la petición de préstamos hipotecarios y, en general, todo el sistema financiero se vería saneado.

Frente a los abusos y negligencias que se han cometido durante muchos años en España, este cambio de ley podría ser un rayo de esperanza para que tanto los consumidores como los bancos y otras entidades actuaran de forma más responsable y honesta.

Por un lado, si no eres solvente como para poder acceder a una hipoteca, no te lo permitirán. Pero, por otro lado, si sí que eres solvente, esto no significará que el banco o entidad que te lo conceda pueda aprovecharse injustamente de ti mediante cláusulas abusivas o medias verdades.

Aunque aún no puedes cantar victoria, parece que la Ley Hipotecaria será mucho más equitativa y exigirá responsabilidades a clientes y prestamistas de forma justa.

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