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Aunque es muy cierto que los bancos tienen la sartén por el mango en la mayoría de casos, en la actualidad existen diversas soluciones ante esta tesitura. Todo dependerá de la entidad con la que se firmase la hipoteca en su momento, pero la mayoría de ellas, si no todas, ofrecen algunas vías de escape.

Por lo general los remedios más frecuentes pasar por tratar de alcanzar algún tipo de acuerdo con la entidad financiera. Fruto de ello, se puede llegar a conseguir una carencia temporal de capital. En virtud de esta, se eximirá durante la duración de la misma del pago del capital pendiente, abonando solo los intereses. Dependiendo del momento en el que se encuentre el préstamo hipotecario, esto puede llegar a reducir la cuota en hasta un cincuenta por ciento.

Existe también la posibilidad de conseguir una carencia aún más agresiva que la anterior. En un acuerdo de este tipo la cuota mensual puede bajar incluso más del límite previamente comentado. Incluso algunos bancos, en función de la capacidad de negociación y la situación personal del hipotecado, pueden llegar a ofrecer una moratoria por unos meses, continuándose con el plan de pagos previsto una vez transcurra el plazo de dicha moratoria. Todas estas salidas tienen como fin evitar la ejecución hipotecaria.

Además de lo expuesto, existe otra alternativa que ha venido sonando con fuerza durante muchos años por la presión social, hasta que algunos bancos han terminado por ofrecerlas en algunos supuestos. Se trata de la dacion en pago, una fórmula que venían defendiendo multitud de colectivos y agentes sociales y cuyo funcionamiento, si bien es complicado y consta de muchas aristas en las que profundizaremos en este artículo, puede resumirse como la entrega de la vivienda objeto del préstamo hipotecario a cambio de la cancelación total de la deuda.

Yendo más allá de la somera descripción anterior, la dacion en pago es un complejo mecanismo que, sintéticamente, puede definirse como un acuerdo entre el prestamista (banco) y el prestatario (consumidor hipotecado) gracias al cual este último entrega al primero la vivienda que compró en su día, a cambio de que el contrato de préstamo entre ambos quede extinguido. Con esa extinción desaparece así en principio toda deuda y responsabilidad del prestatario, de modo que no tendrá que responder con ningún bien de su patrimonio más allá de la propia casa.

Esta figura, hasta hace poco residual en el ordenamiento jurídico español, ha adquirido relevancia ante la trascendencia de muchos casos de desahucios públicos. Algunos de ellos fueron especialmente notorios por lo injusto de los mismos, dado que muchas personas afectadas por ejecuciones hipotecarias veían cómo se quedaban sin sus casas sin que ello supusiese una merma de la deuda.

Supuestos como estos y similares ocasionaron incluso en su momento quejas por parte de la Unión Europea, que ponían de manifiesto el carácter abusivo del procedimiento de ejecución hipotecaria en nuestro país, regulado tanto en la Ley Hipotecaria como en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Ambos reglamentos están redactados de tal modo que favorecen en gran medida los intereses de la banca, sin ofrecer suficientes mecanismos de protección para el individuo.

Tanto es así, que la citada dacion en pago no se encuentra convenientemente desarrollada en estos códigos. Aparece en el Real Decreto-Ley 6/2012 de 9 de marzo de 2012, si bien exige una serie de requisitos muy exigentes que han de cumplirse inexorablemente para que los hipotecados puedan acogerse a ella.

Así ocurre, en ocasiones, que una dación en pago de La Caixa no es igual que una Dación en pago de Banco Santander, dependiendo de las negociaciones que se lleven a cabo.

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Requisitos para acogerse a la dación en pago 2019

Dación en pago requisitos: En términos generales, la primera condición sine qua non para poder beneficiarse de la dación en pago es que la entidad financiera con la que se formalizó el préstamo hipotecario hubiera incluido esta opción en el clausulado. Bankinter es el único banco que, desde hace años, venía incluyéndola en sus operaciones, si bien se reducía casi en exclusiva a las hipotecas de tipo variable, un producto de más riesgo del habitual y que ofrecía así una solución diferente a la habitual al cliente para compensar en parte la volatilidad.

Para otros casos, habrá que confiar en la capacidad de negociar del banco en cuestión. La situación social actual, en la que los ocupantes de la vivienda tienen ciertos derechos a la hora de desocupar la vivienda y las ejecuciones hipotecarias suelen ser procesos largos y costosos, ha llevado a que la mayoría de entidades sea proclive a mantener dicha negociación, si bien el desarrollo y el resultado de esta dependerá de muchos factores.

Conviene citar que, para que las negociaciones puedan siquiera empezar, es imprescindible que el banco es encuentre adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias. Es un conjunto de medidas que deben aplicar todas aquellas entidades financieras que se encuentren sujetas al mismo, con el fin de facilitar una reestructuración de la deuda a todas aquellas familias hipotecadas que se encuentren en una situación económica vulnerable. Regulado por el Real Decreto-Ley 6/2012 de 9 de marzo de medidas urgentes de protección a deudores hipotecarios sin recursos, determina quién puede acogerse a esta solución y de qué modo deben facilitar distintas soluciones los bancos y cajas.

Una vez certificado que el banco con quien se firmó en su día el contrato está adherido y cumple las condiciones del Código de Buenas Prácticas, existe una serie de pasos previos encaminados a dar solución al problema para ambas partes. La dación será solamente el último de los recursos, existiendo una serie de acciones anteriores.

En primer lugar, el cliente deberá cumplir los requisitos contenidos en la regulación de la figura, los cuales son muy restrictivos e impiden a muchas familias poder decantarse por esta vía.

El primero es que los ingresos totales del conjunto de miembros que conforman la unidad familiar no podrán superar en tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), o en cuatro veces si alguno de los componentes se encuentra afectado por alguna situación de discapacidad o dependencia. Actualmente el IPREM se sitúa en 537,84 €, ascendiendo así a 6454,03 € para los casos de doce pagas, y 7519,59 para los de catorce. Este índice no se ha visto afectado por la reciente subida del Salario Mínimo Interprofesional (SMI), lo que ocasiona que sea todavía más difícil encontrarse por debajo que hace unos meses.

En segundo lugar, la unidad familiar debe haber sufrido en los últimos cuatro años lo que se denomina una alteración significativa de sus circunstancias económicas, entendiendo como tal que el esfuerzo en el pago de las cuotas del préstamo hipotecario, en relación con la renta familiar, haya crecido en más de un cincuenta por ciento. También se encuadrarán dentro de esta característica circunstancias tales como:

– Familia numerosa.

– Familia monoparental con dos o más hijos a cargo.

– Familia que cuente entre sus miembros con uno que tenga una discapacidad superior al 33 % o, en su defecto, sea dependiente o padezca algún tipo de enfermedad que le incapacite permanentemente para la vida laboral.

– Familia con un menor de edad.

– Hogar en el que se encuentre alojado un pariente de uno de los titulares de la hipoteca que tenga discapacidad, sea dependiente o sufra una enfermedad considerada de carácter grave.

– Familias en las que alguno de sus componentes haya sido víctima de violencia de género.

– Casos en los que alguno de los deudores sea mayor de 60 años.

A ambas situaciones hay que añadir una tercera, que determina que la cuota mensual de la hipoteca tendrá que exceder la mitad del total de los ingresos netos de todos los miembros que compongan la unidad de convivencia.

Cumplido el expositivo previo, aún faltan varios pasos hasta llegar a la dacion. Encuadrarse dentro del grupo que se amolda a esos requisitos servirá, inicialmente, para solicitar un plan de reestructuración, el cual se elabora a petición del deudor como medida previa a la ejecución hipotecaria. Mediante este, la entidad financiera propondrá en el plazo de un mes diversas medidas para modificar la cuota mensual, siendo las más frecuentes:

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Si todas las actuaciones anteriores no han dado resultado, bien por no aceptar el banco bien porque el cliente no es capaz de afrontar las cuotas mensuales ni siquiera con las quitas y carencias mencionadas, el paso último es el de solicitar la dacion en pago. Con esta medida, último paso para evitar el desalojo, se hace entrega de la vivienda en cuestión a cambio de liberar totalmente al hipotecado y, de igual modo, a los cotitulares y avalistas del préstamo.

Para esta última fase los requisitos se endurecen. Además de tener que cumplirse todos los ya mencionados, se exige que titulares, codeudores y el grueso de la unidad familiar carezca de medios suficientes para afrontar el pago de la deuda, entendiéndose como tal no solo los ingresos provenientes directamente de las rentas del trabajo, sino también todos aquellos bienes susceptibles de enajenación, salvo aquellos que no puedan aportarse para afrontar la deuda.

Asimismo, hay que tener en cuenta también el precio de adquisición de la vivienda. Este no podrá superar los siguientes límites, en función del municipio donde se encuentre encuadrado:

– 200000 euros para municipios de más de un millón de habitantes.

– 180000 euros en aquellos municipios de más de 500000 habitantes y menos de un millón.

– 150000 euros para los casos de municipios cuya población supere los 100000 habitantes sin llegar al medio millón.

– 120000 euros para los municipios menos poblados, cuya población no llegue a superar los 100000 habitantes.

Los requisitos son tan ajustados que se calcula que apenas un cinco por ciento de las solicitudes de dación en pago se ajustan a ellos y pueden seguir adelante. Para el resto de casos habrá que buscar una negociación personalizada con el banco en la que este acepte poner unas condiciones más suaves y asequibles, aspecto para el cual es clave que el cliente se apoye en un despacho de abogados experto en la materia.

En el caso de que los requisitos sí puedan cumplirse tal y como prevé la ley, la dacion en pago puede prosperar. El solicitante de esta fórmula podrá, a su vez, pedir al banco que le facilite un alquiler social en esa misma vivienda.

El importe de la renta equivaldrá al 3 % de la deuda, y el plazo del arrendamiento será de dos años. A la finalización del contrato podrán pactarse sucesivas prórrogas de cinco años, siempre con la conformidad de ambas partes. Cabe destacar que todo esto solamente será posible si no hubiera dado comienzo la subasta o si existieran cargas posteriores a la hipoteca y adicionales a esta.

Desde el punto de vista de la deuda, esta queda totalmente saldada. Esto permite al cliente salir no solo de los registros de morosidad sino también ver cómo su historial crediticio mejora, abriéndose así la posibilidad de volver a entrar de una u otra manera en el mercado inmobiliario sin cargas a la espalda.

Documentación necesaria

La justificación de estar incluido en los supuestos que permiten acogerse a la dacion en pago se llevará a cabo mediante la aportación de los documentos que así lo acrediten. Generalmente estos son:

– Certificados expedidos por el Servicio Público de Empleo, o autoridad competente, en los que se acredite la situación de desempleo de aquellos miembros de la unidad familiar que residan en la vivienda.

– Certificado de rentas expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria en el que se recojan de manera fidedigna los ingresos referidos al último ejercicio.

– Certificados de titularidad por parte del Registro de la Propiedad correspondiente en relación con todos y cada uno de los miembros de la unidad de convivencia.

– Libro de familia.

– Certificado de empadronamiento, expedido por el Ayuntamiento en cuestión, que refleje las personas que viven en el inmueble en el momento de la presentación de la documentación pertinente y en los seis meses anteriores.

– Escrituras de compraventa del piso y de la constitución de la garantía hipotecaria.

– Documentos justificativos, en su caso, de todas las garantías reales o personales que se hubieran constituido, si existiesen.

– Declaración responsable del deudor o los deudores en la que se exprese, de forma inequívoca, que todos los firmantes de la misma cumplen los requisitos necesarios para poder ser situados dentro del umbral de exclusión en base a lo expuesto en el Código de Buenas Prácticas.

Dación en pago: ventajas y desventajas

La fórmula expresada es la más conveniente antes de evitar desahucios y, sobre todo, que la deuda siga su curso pese a que incluso se produzca el lanzamiento. Las principales ventajas de la dacion en pago son:

– La deuda quedará saldada en el preciso instante en que se entregue el inmueble.

– Pese a la entrega, existe la opción ya comentada de quedarse en el mismo hogar mediante una fórmula más accesible de alquiler social.

– Se evitan los procesos judiciales con todo lo que conllevan: incertidumbre, gastos y un posible resultado negativo para los intereses del deudor.

En cuanto a los inconvenientes, pueden resumirse básicamente para el deudor en lo referente a la dificultad de acogerse a estas medidas por lo duro de los requisitos, así como el poder de los bancos en este tipo de negociaciones. De ahí que sea imprescindible para el cliente contar con el asesoramiento y el respaldo de un despacho de abogados experto, conocedor a fondo de plazos y leyes al respecto para que el procedimiento siga su curso correctamente.

Son mayores estas contras si se extrapolan al conjunto de la sociedad. Los bancos siempre terminan ganando de uno u otro modo, y en este caso no iba a ser diferente. Si el consumidor gana en protección con este tipo de medidas, las entidades buscan equilibrar la balanza por otro lado. Y han empezado a hacerlo subiendo los tipos de interés, con lo que tratan de compensar el mayor riesgo de impago que se han visto obligados a asumir.

Más allá de lo citado, cada vez son más frecuentes los casos de bancos y cajas de ahorro que, aunque el cliente no cumpla estrictamente los requisitos recogidos en el Código de Buenas Prácticas, le ofrecen la alternativa de acogerse igualmente a esta fórmula. Con unas condiciones más suaves la entidad evita así largos procesos judiciales en los que, pese a tener todas las de ganar, no desea involucrarse tanto por los costes y los plazos, como por la mala imagen social que esto le reporta.

Así, es posible la dacion en pago en La Caixa, que ha destacado en los últimos meses por facilitar la consecución de acuerdos con sus clientes. Estos se encuadran dentro del marco de la Ley de la Segunda Oportunidad que tiene como objeto garantizar el derecho de las personas a renegociar y obtener quitas en deudas que les atormentaban en el día a día.

Lo mismo sucede con los procesos de dacion en pago Bankia o la dacion en pago BBVA, que también han suavizado sus condiciones a este respecto. De igual modo, la práctica totalidad del sector bancario español viene acogiéndose en mayor o menor medida a prácticas similares que les permiten encontrar un equilibrio entre su propio beneficio y el bienestar y la tranquilidad del cliente.

¿Qué hacer si tampoco se acepta la dación en pago?

Aunque como hemos expuesto la normativa y las prácticas de los bancos se han relajado, aún son muchos los casos en que la dacion en pago tampoco termina por ser la solución. En ese punto lo más conveniente es contar, si no se había hecho antes, con abogados especialistas en la materia. El poder negociador de personas expertas en estos campos es mucho mayor que el que puede poseer directamente el cliente, fruto de lo cual se pueden obtener resultados mucho más beneficiosos.

Asimismo, el conocimiento por parte de los juristas de los plazos de actuación y las condiciones necesarias es total, lo que garantiza un proceso eficaz en el que los derechos del deudor están plenamente asegurados.

Otras opciones: Ley de la Segunda Oportunidad

Si nada de esto sirve como solución, aún queda un último camino por explorar: el de la Ley de la Segunda Oportunidad. Se trata de una vía similar a la de los procesos concursales para empresas, pero aplicada en el ámbito personal. Regulada por la Ley 25/2015, de 28 de julio, busca reducir la carga financiera que ahoga a determinadas personas. Con este proceso se van negociando las posibles deudas existentes con los acreedores para, en caso de no llegar a los correspondientes acuerdos, pedir la cancelación total o parcial ante el juez competente.

Esta ley es válida tanto para ciudadanos a nivel particular como para autónomos. Gracias a ella existe la posibilidad de empezar desde cero cuando, antes de su instauración en 2015, el marco legislativo hacía que la responsabilidad frente a las deudas contraídas fuera total, con todos los bienes y patrimonio, hasta que quedasen extinguidas.

Es una figura mucho menos restrictiva que las ya presentadas, si bien la rodea cierta ambigüedad. Y es que, si la primera de las condiciones para poder acogerse a ella es clara y fácilmente demostrable, acreditar no disponer del patrimonio suficiente para afrontar las deudas y que estas no alcancen los cinco millones de euros, hay un segundo requisito más laxo: la buena fe del deudor.

¿Cómo se acredita dicha buena fe? En principio sería tan sencillo como haber tratado de alcanzar acuerdos con los acreedores o, en caso de no ser estrictamente así, al menos no haber rehusado los requerimientos de pago. Asimismo, quien solicite acogerse a esta medida no podrá estar condenado por delitos de tipo patrimonial, socioeconómico o de falsedad documental. Tampoco quien haya sido declarado culpable de haber actuado en contra de los derechos de los trabajadores, o en perjuicio ni de la Hacienda Pública ni de la Seguridad Social.

¿Este acuerdo es válido para hipotecas?

La Ley de la Segunda Oportunidad permite cancelar casi todo tipo de deudas, con excepción de las contraídas con Hacienda y Seguridad Social, así como aquellas garantizadas con prenda e hipoteca. Por ello no sería una solución válida en primera instancia para evitar desahucios o ejecuciones, pero sí para aquellos casos en que la vivienda sea objeto de subasta y, tras la realización de la misma, aún resten cantidades pendientes de satisfacer. Para ellas, esta ley permite su extinción con una dacion en pago de facto.

La cancelación de las deudas gracias a este instrumento no es instantánea. Si bien a efectos sí lo es, en realidad incluye un período de remisión provisional de cinco años. Durante él el Estado se reserva el derecho a revisar el caso por diversas circunstancias que puedan cambiar el escenario previo. Entre ellas están que algún acreedor descubra mala fe o trampas, o que el sometido a esta ley incurra en alguno de los supuestos prohibidos, o rechace un trabajo que pudiera proporcionarle ingresos con los que eliminar total o parcialmente la deuda.

En cualquiera de los casos, tanto quien decida acogerse a la dación en pago, como quien se decante por aceptar las medidas previas o ir por la vía de la Ley de la Segunda Oportunidad, debería estar aconsejado y respaldado por un buen equipo de abogados. Este podrá elegir cuál de las vías se adapta mejor a las circunstancias personales y particulares, así como controlar todo el procedimiento, que suele ser largo y tedioso.

Asimismo, un particular puede pecar de desconocimiento y no efectuar las solicitudes o las presentaciones de la distinta documentación requerida en los plazos y formas establecidos. Cualquier error de ese tipo puede dar al traste con una petición del carácter que sea, por lo que conviene siempre dejarse asesorar por expertos conocedores de estas materias.